등기부등본 보는 법 — 전세 계약 전 3분 체크리스트
인터넷등기소 700원 열람부터 표제부·갑구·을구 읽는 순서, 근저당+보증금 80% 위험선, 잔금 직전 재열람까지. 전세 사기 막는 최소한의 확인법.
한 줄 결론 — 전세 계약 전 인터넷등기소(700원)에서 등기부등본을 직접 떼서, 갑구에서 가압류·가처분·경매개시 여부를, 을구에서 근저당 채권최고액을 확인하세요. 근저당 채권최고액 + 내 보증금이 집값의 80%를 넘으면 그 계약은 다시 생각해야 합니다. 그리고 잔금 치르기 직전에 한 번 더 떼보는 것까지가 한 세트입니다.
전세 보증금은 보통 전 재산의 절반 이상입니다. 그런데 그 돈을 지켜주는 가장 기본 서류인 등기부등본을, 중개사가 보여주는 것만 훑고 넘어가는 분이 많습니다. 직접 떼는 데 3분, 700원이면 됩니다.
1. 등기부등본, 어디서 어떻게 떼나
등기부등본(정식 명칭은 ‘등기사항전부증명서’)은 인터넷등기소에서 누구나 뗄 수 있습니다. 집주인 동의도 필요 없습니다.
| 구분 | 용도 | 수수료 |
|---|---|---|
| 열람 | 화면으로 보기 (계약 전 확인용) | 700원 |
| 발급 | 출력해서 제출용 | 열람보다 조금 더 비쌈 |
수수료는 글 작성 시점(2026-06-09) 기준입니다. 최신 금액은 인터넷등기소에서 확인하세요.
떼는 순서는 간단합니다.
- 인터넷등기소 접속 → 부동산 등기 열람
- 주소 입력 — 계약하려는 호수까지 정확히 (아파트·빌라는 동·호수까지)
- 결제 후 열람
여기서 한 가지 함정. 빌라·다가구주택은 건물 전체가 한 등기인 경우(다가구)와 호수별 등기(다세대)가 다릅니다. 내가 들어갈 호수의 등기가 따로 없고 건물 통째로 하나라면, 건물 전체에 잡힌 대출과 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 전부 내 앞 순위가 될 수 있어 훨씬 꼼꼼히 봐야 합니다.
2. 구조는 딱 3부분 — 표제부·갑구·을구
등기부등본은 길어 보여도 구조는 세 덩어리뿐입니다.
| 구분 | 내용 | 전세 계약자가 볼 것 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산 자체의 표시 (주소·면적·구조) | 계약서 주소와 일치하는지 |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 | 진짜 주인이 누구인지 + 위험 신호 |
| 을구 | 소유권 이외 권리 (근저당 등) | 빚이 얼마나 잡혀 있는지 |
읽는 순서도 이대로입니다. 표제부에서 “내가 계약하는 그 집이 맞나” → 갑구에서 “이 사람이 진짜 주인이고, 집이 법적 분쟁 중은 아닌가” → 을구에서 “빚이 얼마나 있나”.
3. 갑구 — 소유자 확인 + 빨간불 3가지
갑구에서 첫 번째로 할 일은 마지막 순위의 소유자 이름과 계약하러 나온 사람(임대인)이 같은 사람인지 확인하는 것입니다. 신분증과 대조하세요. 대리인이 나왔다면 위임장·인감증명서까지 요구해야 합니다.
두 번째는 위험 신호입니다. 갑구에 아래 단어가 보이면 일단 멈추세요.
- 가압류 — 집주인이 돈 문제로 소송 위기. 채권자가 재산을 묶어둔 상태
- 가처분 — 이 집의 소유권 자체를 두고 다툼이 진행 중
- 경매개시결정 — 이미 경매 절차가 시작됨. 계약하면 안 되는 수준
이런 등기가 있는 집에 전세로 들어가면, 나중에 집이 경매로 넘어갈 때 내 보증금 순위가 밀리거나 아예 못 받을 수 있습니다. “말소될 예정”이라는 집주인 말만 믿지 말고, 실제로 말소된 등기부를 다시 떼서 확인한 뒤에 계약하세요.
4. 을구 — 근저당과 “80% 선”
을구에서 볼 핵심은 근저당권(집을 담보로 잡은 대출)입니다. 여기서 많이 헷갈리는 게 금액 표기입니다.
- 등기부에 적힌 금액은 실제 대출액이 아니라 채권최고액
- 보통 실제 대출액의 110~130% 수준으로 설정됨
- 안전 계산은 등기부에 적힌 채권최고액 그대로 하는 게 원칙 (은행은 그 금액까지 우선 회수 가능)
그리고 전세 계약의 가장 중요한 셈법이 이것입니다.
근저당 채권최고액 + 내 전세보증금 > 집 시세의 80% → 위험집이 경매로 넘어가면 보통 시세보다 낮게 낙찰되고, 거기서 은행(선순위 근저당)이 먼저 가져갑니다. 합계가 시세의 80%를 넘으면 내 보증금까지 차례가 안 올 가능성이 커집니다. 시세 파악이 어려운 신축 빌라일수록 이 계산이 더 보수적이어야 합니다.
보증금 규모 자체를 조정하고 싶다면 — 예컨대 위험해 보이는 전세 대신 보증금을 낮추고 월세를 섞는 반전세로 바꾸면 부담이 어떻게 달라지는지 — 전월세 전환 계산기로 먼저 셈해보고 협상 테이블에 앉는 것도 방법입니다.
5. 계약 당일, 잔금 직전 “재열람”이 진짜 마지막 방어선
계약서 쓸 때 깨끗했던 등기부가, 잔금 날까지 깨끗하다는 보장이 없습니다. 그 사이에 집주인이 추가 대출을 받거나 가압류가 들어올 수 있습니다.
그래서 순서가 중요합니다.
- 계약 전 — 등기부 열람 (갑구·을구 확인)
- 잔금 당일, 돈 보내기 직전 — 같은 등기부 재열람 (700원 한 번 더)
- 계약 전과 달라진 게 없으면 잔금 → 당일 전입신고 + 확정일자
특약에 “잔금일까지 현재 등기 상태를 유지하며, 추가 근저당 설정 시 계약을 해제하고 보증금을 반환한다”는 문구를 넣어두면 한 겹 더 안전합니다. 확정일자는 주민센터 또는 정부24·온라인으로도 처리할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 중개사가 등기부를 이미 보여줬는데, 굳이 또 떼야 하나요?
네. 중개사가 보여준 건 그 시점의 등기부입니다. 떼준 날짜가 며칠 전이라면 그 사이 변동이 반영돼 있지 않습니다. 700원이면 계약 직전·잔금 직전의 최신 상태를 내 눈으로 확인할 수 있는데, 그 비용을 아낄 이유가 없습니다.
Q. 근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?
아닙니다. 핵심은 금액입니다. 채권최고액 + 내 보증금이 시세의 80% 아래라면 일반적으로 감당 가능한 수준으로 봅니다. 다만 80%에 가까울수록 위험은 커지므로, 보증금을 낮추고 월세를 섞는 조건 변경을 시도해볼 수 있습니다. 전환 시 월 부담이 얼마가 되는지는 전월세 전환 계산기에서 바로 확인됩니다. 잔금과 동시에 근저당을 말소하는 조건(특약 + 당일 말소 확인)으로 계약하는 방법도 있습니다.
Q. 등기부가 깨끗하면 100% 안전한가요?
아쉽게도 아닙니다. 등기부에 안 보이는 권리가 있습니다. 대표적으로 먼저 전입신고한 다른 세입자의 보증금(특히 다가구주택)과 임금채권·당해세(그 집에 부과된 세금) 같은 우선 채권입니다. 그래서 다가구는 “선순위 보증금 총액”을 집주인·중개사에게 서면으로 확인받고, 전세보증금 반환보증 가입까지 검토하는 게 좋습니다.
행동 체크리스트
계약 전 이 5가지만 직접 하세요.
- 인터넷등기소에서 내가 직접 등기부 열람 (호수까지 정확히)
- 갑구 — 소유자=임대인 신분증 대조, 가압류·가처분·경매개시 없는지
- 을구 — 근저당 채권최고액 + 내 보증금 ≤ 시세 80% 인지 계산
- 잔금 직전 재열람 — 계약 때와 달라진 게 없는지 확인 후 송금
- 잔금 당일 전입신고 + 확정일자 (하루도 미루지 않기)
출처
- 인터넷등기소 — 등기사항증명서 열람·발급 (
iros.go.kr) - 정부24 — 전입신고·확정일자 안내 (
gov.kr)
면책 — 이 글은 일반 정보 제공입니다. 수수료·제도는 변경될 수 있으며 본 글은 작성일(2026-06-09) 기준입니다. 다가구주택, 신탁 등기, 선순위 임차인이 얽힌 복잡한 케이스이거나 보증금이 큰 경우, 계약 전에 공인중개사·법무사 등 전문가 확인을 거치세요.