전세사기 안전계약 컨설팅 시작 — 계약 전 무료로 점검받는 법
국토부가 전세사기 예방을 위해 무료 컨설팅 사업 시행. 대상·신청·체크포인트 정리.
한 줄 결론 — 국토교통부가 2026년 5월부터 전세 계약 전·후 단계에서 권리관계·시세·보증가입 가능 여부를 무료로 점검해주는 ‘안전계약 컨설팅 사업’을 시행합니다. 계약서 도장 찍기 전에 한 번 거치는 게 가장 싼 보험입니다.
전세사기 피해는 계약 시점에 이미 결정나는 경우가 대부분입니다. 등기부 한 장만 제대로 봐도 막을 수 있었던 사고가 많았고, 그래서 국토부가 전문가가 대신 봐주는 무료 창구를 만들었습니다.
1. 무엇이 달라지나 — 안전계약 컨설팅
5월 14일 국토교통부 발표에 따르면, 전세 계약을 앞두거나 막 체결한 임차인을 대상으로 부동산 전문가가 무료로 권리관계·시세·보증가입 가능 여부를 점검해주는 사업이 시작됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사업명 | 안전계약 컨설팅 사업 |
| 주관 | 국토교통부 |
| 대상 | 전세 계약 예정자·계약 직후 임차인 |
| 비용 | 무료 |
| 점검 영역 | 권리관계(등기부)·시세·보증보험 가입 가능성 |
세부 신청 창구·지역별 운영기관·접수 방법은 국토교통부와 HUG(주택도시보증공사) 안내를 확인하세요. 본 글은 사업 시행 발표 시점(2026-05-14) 기준입니다.
2. 컨설팅에서 무엇을 봐주나 — 3대 점검 포인트
전세사기의 90%는 다음 세 가지 중 하나에서 갈립니다.
① 권리관계 (등기부등본)
- 선순위 근저당 얼마나 잡혀있나
- 집주인이 진짜 소유자인지 (위임장 사기 방지)
- 신탁등기·가압류·가처분 등 권리 제한 여부
- 다가구주택이면 앞 호수 보증금 합계 (내 보증금이 변제 순위 어디인지)
② 시세
- 매매가 대비 전세가 비율 (전세가율 80% 초과는 위험)
- 동일 단지·유사 면적 최근 거래
- “신축이라 시세 없음” 상황에서 깡통전세 가능성
③ 보증보험 가입 가능성
- 이 집이 HUG 전세보증금반환보증 가입 가능한가
- 보증료·한도·면책사항
- 보증 가입 불가 매물이면 계약 단계에서 거절이 답
3. 왜 무료 컨설팅이 필요한가 — 비전문가가 놓치는 함정
함정 ① “등기부 봤어요” 만으론 부족
등기부등본을 출력해서 봐도, 표제부·갑구·을구 구조를 모르면 근저당 우선순위와 신탁 여부를 못 읽습니다. 특히 신탁등기된 집은 집주인이 처분 권한 없는데도 멀쩡해 보입니다.
함정 ② 시세를 집주인·중개사 말만 듣고 판단
“이 동네 전세 다 이 가격이에요”는 검증이 안 됩니다. 국토부 실거래가·네이버 부동산·KB시세를 교차 확인해야 하는데, 일반인 입장에선 어디서 봐야 정상치인지 감이 없습니다.
함정 ③ 보증보험 가입 가능 여부를 계약 후에 확인
계약서 도장 찍고 잔금까지 치른 후 “보증보험 안 된다”는 통보를 받으면 빠져나갈 길이 없습니다. 계약 전에 가입 가능성부터 확인해야 합니다.
→ 안전계약 컨설팅은 이 세 가지를 전문가가 한 번에 봐주는 무료 창구입니다.
4. 컨설팅 받기 전 본인이 준비할 자료
신청 전에 다음 자료를 준비해두면 컨설팅이 빨라집니다.
- 등기부등본 (계약 예정 주소지)
- 건축물대장
- 계약서(안) 또는 가계약서
- 임대인 신분증 사본 (위임 계약이면 위임장)
- 다가구주택인 경우 앞 호수 보증금 현황 요청 자료
- 시세 자료 (네이버 부동산·KB시세 캡처)
5. 컨설팅 없이라도 본인이 꼭 확인할 5가지
컨설팅 신청이 어렵거나 지역이 멀다면, 최소 다음 5가지는 계약 전에 본인이 확인하세요.
| 확인 항목 | 어디서 확인 |
|---|---|
| 등기부등본 최신본 (계약일 당일) | 인터넷등기소 |
| 전세가율 = 전세보증금 ÷ 매매시세 | 국토부 실거래가, 네이버 부동산 |
| 보증보험 가입 가능 여부 | HUG, SGI서울보증 |
| 임대인 세금 체납 여부 | 임대인 동의 후 국세·지방세 완납증명 요구 |
| 확정일자·전입신고 계획 | 잔금일 당일 동주민센터 |
6. 사고가 발생했다면 — 기존 제도 활용
이미 사고가 발생했거나 의심된다면 컨설팅보다 피해 구제 절차가 우선입니다.
- 전세사기피해자 지원센터 (전국)
- 전세사기피해자 결정 신청 (특별법 근거)
- HUG 전세보증금반환보증 가입자는 보증 이행 청구
- 경매·공매 진행 중이면 우선매수권·매입 임대 지원
→ 본인이 어떤 단계인지에 따라 창구가 다릅니다. 컨설팅은 예방, 피해자 지원센터는 사후 구제 영역입니다.
출처
- 국토교통부, 전세사기 예방을 위해 ‘안전계약 컨설팅 사업’ 시행 (2026-05-14)
- 신속한 주택공급에 총력, 부동산시장은 모든 가용수단 총동원해 관리 (2026-05-14)
- 정책브리핑(korea.kr), 공공누리 제1유형
면책 — 이 글은 일반 정보 제공입니다. 본인 계약 건의 권리관계·보증 가입 가능성은 반드시 안전계약 컨설팅 또는 공인중개사·법무사·HUG 상담 후 진행하세요. 컨설팅 사업의 세부 신청 방법·접수처·운영 일정은 국토교통부 공식 안내를 확인하시기 바랍니다. 본 글은 작성일(2026-05-18) 기준입니다.