토지거래허가구역 — 세입자 있는 집도 매도 가능해진다
5.12 발표 실거주 유예 확대. 갭투자는 여전히 불허, 무주택 매수자만 한시 적용.
한 줄 결론 — 2026년 5월 12일 기준 임대 중인 토지거래허가구역 주택은, 무주택 매수자가 살 경우 임대차 종료일까지(최대 2년) 실거주 의무가 유예된다. 신청은 2026년 12월 31일까지. 갭투자는 여전히 금지.
토지거래허가구역(토허제)에서 집을 팔려는 집주인들이 가장 힘들어한 게 세입자 문제였습니다. 매수자가 잔금 치르자마자 직접 들어와 살아야 하는데, 안에 임차인이 있으니 거래가 막혔죠. 국토부가 5월 14일 발표한 유예 확대 내용을 정리합니다.
1. 무엇이 바뀌었나 — 핵심 한 장
| 항목 | 기존 | 변경 (5.12 발표) |
|---|---|---|
| 세입자 있는 집 매매 | 사실상 거래 불가 | 조건부 허용 |
| 매수자 실거주 | 잔금일부터 즉시 2년 | 임대차 종료일까지 유예 (최대 2년) |
| 유예 기간 후 | — | 임차 종료 시 입주 → 2년 실거주 |
| 신청 기한 | — | 2026년 12월 31일까지 허가 신청분 |
→ 핵심은 “매수자가 임대차 끝날 때까지 기다렸다가 입주해도 된다”는 것.
2. 적용 대상 — 본인 케이스 매칭
다음 모두 충족해야 적용됩니다.
- 매매 대상이 토지거래허가구역 내 주택일 것
- 2026년 5월 12일 기준 그 집이 임대 중일 것 (이후 새로 임대 놓은 건 X)
- 매수자가 발표일부터 계속 무주택일 것
- 2026년 12월 31일까지 토지거래허가 신청을 마칠 것
→ 5.12 이후 임대차계약 새로 맺어서 끼워 넣는 건 안 됩니다. “발표일 시점에 이미 임대 중” 이 핵심 컷오프.
3. 가장 헷갈리는 함정 3가지
① “무주택” 의 시점 = 발표일부터 계속
매수자가 5.12 이전에 다른 집을 처분했어도, 5.12 시점에 무주택이고 이후에도 계속 무주택을 유지해야 합니다. 중간에 다른 집을 사면 자격 상실.
② 유예 기간 ≠ 거주 면제
임대차 종료일까지는 안 들어가도 되지만, 종료 후에는 2년 실거주 의무가 그대로 부활합니다. “유예받았으니 평생 안 살아도 된다”가 아닙니다.
③ 임대차 자동연장·재계약은?
국토부 발표문은 “임대차 최초 종료일까지” 유예라고 명시했습니다. 즉, 매수 후 세입자와 재계약하거나 묵시적 갱신되어도 최초 계약 종료일이 되면 매수자가 입주해야 한다는 뜻으로 읽힙니다. 본인 케이스에 적용 전 관할 구청 토지정보과에 반드시 확인하세요.
4. 왜 이런 정책이 나왔나 — 배경
토허제는 갭투자 차단을 목적으로 도입된 강력한 규제입니다. 세입자를 끼고 사는 것 자체가 갭투자의 전형이라 막혀 있었죠. 그런데 부작용이 컸습니다.
- 집주인: 세입자 내보내야 매도 가능 → 명도 분쟁·이주비 부담
- 세입자: 만기 전 강제 퇴거 압박
- 무주택 실수요자: 토허제 매물이 시장에서 사라짐
→ 국토부는 “갭투자 불허 원칙은 유지하되, 한시적·한정적으로 실거주 유예를 허용해 거래 정상화를 돕는다”는 입장. 그래서 무주택자 한정 + 2026년 말까지 한시 로 좁힌 겁니다.
5. 행동 체크리스트
매도자(집주인)
- 5.12 기준 임대차계약서·전입세대열람 등 임대 사실 증빙 준비
- 매수자에게 “발표일부터 무주택” 요건 사전 고지
- 2026년 12월 31일까지 거래·허가 신청 일정 역산
매수자
- 5.12 이후 다른 주택 취득 금지 (분양권·입주권 포함)
- 임대차 종료일 정확히 확인 → 입주 계획 수립
- 종료 후 2년 실거주 의무 인지 (안 살면 이행강제금)
임차인
- 집주인이 매도해도 최초 계약 종료일까지는 거주 보장
- 종료 시점에 새 임대인(매수자)이 입주 예정임을 인지
출처
- 국토교통부 정책뉴스 (
www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148964366, 2026-05-14) - 부동산 거래신고 등에 관한 법률 11조 (토지거래계약허가)
- 관할 구청 토지정보과 (강남·서초·송파·용산 등 토허구역 지정 자치구)
면책 — 본인 케이스가 부부 공동명의·상속·증여·법인 보유 등 복합 상황이면 관할 구청 토지정보과 사전 상담 후 진행하세요. 이행강제금(취득가의 최대 10%) 부과 사례가 있으니 실거주 의무 불이행은 절대 피해야 합니다. 본 글은 작성일(2026-05-18) 기준 발표 내용을 정리한 것으로, 세부 운용 지침은 향후 변경될 수 있습니다.