1세대 1주택 양도세 비과세 — 핵심 요건 한 번에 정리

12억 한도·2년 보유·거주요건·일시적 2주택 특례까지. 본인 케이스로 매칭하는 체크리스트.

2026년 5월 17일 약 6분

한 줄 결론 — 양도가액 12억원 이하 + 2년 이상 보유(조정대상지역은 +2년 거주) + 양도일 현재 1세대 1주택이면 양도소득세 비과세. 12억 초과분은 장기보유특별공제 적용해서 과세.

집을 팔 때 가장 많이 묻는 질문이 “내가 비과세 받을 수 있나요?”입니다. 답은 거의 항상 세 가지 축에서 결정됩니다.

1. 비과세 3대 요건

세 가지가 동시에 성립해야 비과세입니다. 하나라도 빠지면 일반 양도세 — 1세대 다주택이면 중과까지.

양도가액이 12억 이하면 전액 비과세. 12억을 넘으면 그 초과분에 대해 양도세가 부과되지만 장기보유특별공제(최대 80%) 가 적용되어 실효세율은 크게 낮아집니다.

양도가액 15억, 양도차익 5억, 보유 10년·거주 10년인 경우 (예시)
└ 비과세 한도 12억 → 초과 3억분만 과세
└ 장기보유특별공제 80% 적용 → 과세표준 대폭 축소
└ 일반 다주택 양도세 대비 1/5 ~ 1/10 수준

실제 세액은 본인 취득가·보유기간·필요경비에 따라 다릅니다. 마지막에 안내드리는 계산기 페이지에서 시뮬레이션해보세요(준비 중).

새 집을 산 뒤 옛 집을 일정 기간 안에 팔면 비과세를 유지할 수 있습니다.

→ 이 기간 안에 옛 집을 팔면 일시적으로 2주택이 되어도 비과세 적용.

2021년 1월 이후 취득한 분양권과 재건축·재개발 입주권은 주택 수 계산에 포함됩니다. “분양권은 아직 집이 아니니까 1주택 유지” → ❌. 2주택자가 됩니다.

다음 경우는 주택 수에서 제외되거나 비과세 특례가 적용됩니다.

→ 본인 케이스가 위에 해당되는지 반드시 양도 전에 확인.

→ 비과세 케이스라도 1세대 1주택 비과세 신고는 권장 (분쟁 예방).

양도 전 본인이 확인할 5가지:

출처

면책 — 이 글은 일반 정보 제공입니다. 본인 케이스가 일시적 2주택·상속·분양권 등 복합 상황이거나 양도가액이 큰 경우, 반드시 세무사 상담 후 신고하세요. 세법은 매년 일부 개정되므로 본 글은 작성일(2026-05-17) 기준입니다.