청약 가점 계산기 — 내 점수로 어디까지 노릴 수 있나

무주택기간·부양가족·통장기간 84점 만점 구조부터 30·40·50대 사례별 점수, 점수대별 가점제/추첨제/특별공급 전략까지. 부양가족 산정 실수 체크리스트 포함.

2026년 7월 20일 약 14분

한 줄 결론 — 청약 가점은 무주택기간(32점)·부양가족수(35점)·청약통장 가입기간(17점) 세 항목 합계 84점 만점. 이 중 배점이 가장 큰 부양가족수에서 오산이 가장 많이 나오고, 그 오산이 곧 부적격 당첨(당첨 취소 + 재당첨 제한)으로 이어집니다.

청약을 넣기 전에 반드시 알아야 할 숫자는 딱 하나, 내 가점입니다. 점수를 모르면 어떤 단지에 넣어야 할지, 가점제로 갈지 추첨제·특별공급으로 갈지 판단 자체가 불가능합니다. 청약 가점 계산기에서 3개 항목만 입력하면 총점이 나오는데, 그 숫자를 어떻게 읽고 어떤 전략으로 연결할지를 정리했습니다.

1. 84점 만점 — 세 항목 배점 구조

항목	만점	만점 조건	배점 방식
무주택기간	32점	15년 이상	1년 미만 2점, 이후 1년마다 2점씩 가산
부양가족수	35점	6명 이상	0명 5점, 1명당 5점씩 가산
청약통장 가입기간	17점	15년 이상	6개월 미만 1점, 이후 기간별 가산
합계	84점	—	—

세 항목 중 부양가족수가 35점으로 배점이 가장 큽니다. 무주택기간 15년을 채워도 32점인데, 부양가족 6명이면 35점. 그런데 부양가족은 내 의지로 늘리기 어렵고, 산정 기준도 가장 까다롭습니다. 결국 대부분의 사람에게 가점의 상한선을 결정하는 것은 부양가족 항목입니다.

무주택기간 기산점이 헷갈리는 지점입니다. 만 30세부터 세는 것이 원칙이되, 만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 계산합니다. 즉 28세에 결혼한 사람은 28세부터 무주택기간이 쌓입니다. 이 차이만으로 4점(2년) 차이가 납니다.

2. 사례별 점수 — 내 위치 찾기

실제로 많이 나오는 세 가지 케이스를 계산해봤습니다.

30대 신혼부부 (33세, 결혼 3년차, 자녀 1명)

항목	상황	점수
무주택기간	만 30세부터 3년	8점
부양가족수	배우자 + 자녀 1명 = 2명	15점
통장 가입기간	8년	10점
합계		33점

→ 수도권 인기 단지 가점제로는 사실상 어렵습니다. 신혼부부 특별공급이 주 전략입니다.

40대 4인 가구 (45세, 자녀 2명)

항목	상황	점수
무주택기간	만 30세부터 15년	32점
부양가족수	배우자 + 자녀 2명 = 3명	20점
통장 가입기간	15년 이상	17점
합계		69점

→ 무주택기간·통장기간 모두 만점을 채운 상태. 수도권 상당수 단지에서 경쟁 가능한 구간입니다.

50대 장기 무주택 (55세, 자녀 독립, 부부만 거주)

항목	상황	점수
무주택기간	15년 이상	32점
부양가족수	배우자 1명	10점
통장 가입기간	15년 이상	17점
합계		59점

→ 자녀가 독립하면서 부양가족 점수가 빠진 케이스. 무주택기간·통장기간을 다 채워도 60점을 못 넘습니다. 여기서 노부모부양 특별공급이나 추첨제 물량이 현실적 대안이 됩니다.

세 사례 모두 청약 가점 계산기에 그대로 넣어 확인할 수 있습니다. 자신의 기산일과 가족 구성만 정확히 입력하면 됩니다.

3. 점수대별 전략

점수대	현실적 포지션	주력 전략
~40점	가점제 경쟁력 낮음	특별공급(신혼·생애최초) 우선. 추첨제 물량 병행
40~55점	비인기 단지·지방 가능	가점제 도전 + 추첨제 병행. 통장기간 쌓으며 대기
55~65점	수도권 중위 단지 경쟁권	가점제 주력. 단지별 커트라인 확인 후 선별 청약
65점 이상	인기 단지 도전 가능	가점제 집중. 확실한 단지에 한 번에

핵심은 점수가 낮다고 청약을 포기할 이유는 없다는 점입니다. 가점이 낮은 구간일수록 특별공급과 추첨제가 실질적 통로입니다.

가점제: 84점 만점 점수 순으로 당첨자 결정. 점수가 곧 순위
추첨제: 점수 무관, 무작위 추첨. 저가점자의 통로
특별공급: 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양 등 자격 요건 충족자만 대상으로 별도 물량 배정

가점제와 추첨제의 물량 비율은 주택 규모·규제지역 지정 여부에 따라 달라지고, 이 기준은 정책에 따라 개정됩니다. 글 작성 시점(2026-07-20 기준)의 비율은 청약홈에서 해당 단지의 입주자모집공고를 직접 확인하세요. 모집공고문에 그 단지의 가점제/추첨제 물량이 명시되어 있습니다.

4. 부양가족 산정 — 가장 많이 틀리는 지점

부양가족 산정 착오는 부적격 당첨의 대표적 원인입니다. 배점이 가장 크기 때문에 한 명만 잘못 세도 5점이 흔들립니다.

기본 원칙 — 입주자모집공고일 기준, 신청자 본인이 세대주이고, 주민등록등본에 함께 등재된 세대원만 부양가족입니다. 본인은 부양가족에 포함되지 않습니다.

자주 나오는 착오 4가지

① 배우자를 안 세거나 두 번 세는 경우 배우자는 부양가족 1명으로 포함됩니다. 단, 배우자가 분리세대(주소가 다름)여도 부양가족으로 인정되는 예외가 있어 헷갈립니다. 등본·가족관계증명서를 함께 확인하세요.

② 만 30세 이상 미혼 자녀 자녀는 만 30세 미만이면 등본 등재만으로 부양가족입니다. 만 30세 이상 미혼 자녀는 최근 1년 이상 계속 같은 등본에 등재되어 있어야 인정됩니다. 취업·자취로 잠깐 주소를 옮겼다 돌아온 자녀는 이 요건에서 탈락할 수 있습니다.

③ 직계존속(부모·조부모) 부모를 부양가족으로 넣으려면 본인이 세대주이고, 부모가 3년 이상 계속 같은 등본에 등재되어 있어야 합니다. 부모가 주택을 소유하고 있으면 원칙적으로 제외됩니다. “같이 산 지 오래됐으니 당연히 되겠지”가 가장 위험한 판단입니다.

④ 세대주가 아닌 상태에서 신청 배우자가 세대주인데 본인 이름으로 청약을 넣으면 직계존속을 부양가족으로 인정받지 못합니다. 모집공고일 전에 세대주 변경을 마쳐야 합니다.

→ 부양가족 요건은 세부 조건이 계속 다듬어지므로, 등본을 떼서 모집공고일 기준으로 한 명씩 대조하는 것이 유일하게 안전한 방법입니다.

5. 자주 묻는 질문

Q. 가점을 잘못 입력해서 당첨되면 어떻게 되나요?

부적격 당첨으로 처리되어 당첨이 취소되고, 일정 기간 재당첨 제한이 적용됩니다. 청약통장도 재사용에 제약이 생깁니다. 계산기로 나온 점수는 어디까지나 예상치이므로, 실제 청약 전에 등본·가족관계증명서·통장 가입내역을 원본으로 대조하세요.

Q. 청약통장을 오래 갖고만 있으면 점수가 계속 오르나요?

가입기간 항목은 15년에서 17점으로 상한입니다. 그 이상은 오르지 않습니다. 다만 통장은 가점과 별개로 예치금 요건·순위 요건이 있으므로, 오래 유지하는 것 자체는 계속 유효합니다.

Q. 집을 팔고 무주택이 되면 무주택기간이 이어서 계산되나요?

아닙니다. 주택을 처분한 날부터 다시 계산합니다. 과거 무주택기간이 아무리 길어도 중간에 주택을 소유했다면 처분일이 새로운 기산점입니다. 이 부분을 이어서 계산해 점수를 부풀리는 것이 흔한 착오입니다.

6. 행동 체크리스트

청약 넣기 전 확인할 6가지:

무주택기간 기산일 — 만 30세 생일 vs 혼인신고일 중 빠른 날. 과거 주택 소유 이력이 있으면 처분일
세대주 여부 — 모집공고일 기준으로 본인이 세대주인가
등본 발급 — 모집공고일 기준 등본으로 부양가족 한 명씩 대조
만 30세 이상 자녀 — 1년 이상 계속 등재 요건 충족 여부
직계존속 — 3년 이상 계속 등재 + 무주택 여부
통장 가입일 — 청약홈에서 실제 가입일 조회 후 가점 계산기에 입력

계산기로 총점이 나왔다면, 다음은 자금 계획입니다. 당첨 이후 계약금·중도금 일정과 대출 한도를 미리 맞춰봐야 합니다. DSR 계산기로 본인 소득 대비 대출 여력을, 취득세 계산기로 취득 시점 세금을 함께 확인해두면 당첨 후 자금 계획이 훨씬 수월합니다.

출처

청약홈 (applyhome.co.kr) — 청약 자격·가점 항목 안내, 입주자모집공고 조회
주택공급에 관한 규칙 (가점제 배점 기준)
정부24 (gov.kr) — 주민등록등본·가족관계증명서 발급
주택도시기금 (nhuf.molit.go.kr) — 주택 관련 기금 대출 안내

면책 — 이 글은 일반 정보 제공입니다. 청약 가점 항목과 특별공급 요건, 가점제·추첨제 물량 비율은 정책에 따라 개정되므로 본 글은 작성일(2026-07-20) 기준입니다. 실제 청약 전에는 반드시 해당 단지의 입주자모집공고문과 청약홈의 최신 안내를 확인하시고, 부양가족 산정이 복합적인 경우(분리세대 배우자, 재혼 가정, 외국 체류 가족 등) 청약홈 상담 또는 사업주체 문의를 거치세요.