전월세 전환 계산기 — 갱신 때 월세 적정선 검증하기

전세 3억을 반전세로 돌릴 때 월세가 적정한지 30초 검증. 법정 전환율 계산법·초과 사례·월세→전세 역산·갱신요구권 5% 상한까지 한 번에.

2026년 7월 22일 약 10분

한 줄 결론 — 전세보증금 일부를 월세로 돌릴 때 붙는 월세는 「전환 대상 보증금 × 법정 전환율 ÷ 12」를 넘지 못합니다. 집주인이 부른 월세가 이 상한을 넘는지 전월세 전환 계산기로 먼저 검증하고 협상하세요.

계약 갱신을 앞두고 집주인이 “전세는 부담되니 일부 월세로 돌리자”고 하면, 대부분 세입자는 그 월세가 적정한지 판단할 기준이 없습니다. 그런데 전세→월세 전환에는 법으로 정한 상한 이율이 있습니다. 이걸 모르면 매달 몇만 원씩, 2년이면 수십만 원을 더 낼 수 있습니다.

1. 전월세 전환율이 뭔가

전세보증금 일부를 월세로 바꿀 때, “보증금 얼마를 월세 얼마로 치느냐”의 환산 비율입니다. 이 비율의 법정 상한은 주택임대차보호법이 정합니다.

주택임대차보호법 제7조의2에 따라 전환율 상한은 다음 둘 중 낮은 값입니다.

기준	내용
① 대통령령으로 정하는 이율	연 10%
② 한국은행 기준금리 + 대통령령 이율	기준금리 + 연 2%

기준금리가 낮은 국면에서는 보통 **②(기준금리+2%)**가 적용됩니다. 기준금리는 수시로 바뀌므로, 정확한 현재 기준금리는 한국은행(bok.or.kr)에서 확인하세요. 계약 시점의 기준금리로 계산하는 게 원칙입니다.

2. 계산 공식 — 전세 3억을 보증금 5천 + 월세로

핵심 공식은 하나입니다.

월세(연) = (기존 보증금 − 남길 보증금) × 전환율
월세(월) = 위 값 ÷ 12

전세 3억을 보증금 5천만원 반전세로 바꾸는 경우:

전환 대상 보증금 = 3억 − 5천만 = 2억 5천만원
전환율(예시, 기준금리 2.5% 가정 → 4.5%)
  월세(연) = 2.5억 × 4.5% = 1,125만원
  월세(월) = 1,125만 ÷ 12 ≈ 93.7만원

위 4.5%는 설명을 위한 예시 값입니다. 실제로는 계약 시점 기준금리에 따라 달라지므로, 본인 숫자로는 전월세 전환 계산기에 기존 보증금·남길 보증금·전환율을 넣어 확인하세요.

즉 이 사례에서 집주인이 월세 100만원을 부른다면, 법정 상한(약 93.7만원)을 넘는 금액입니다. 이럴 때 계산 근거를 들어 조정을 요구할 수 있습니다.

3. 자주 걸리는 함정 3가지

① 법정 전환율 초과 청구

집주인이 시중 전월세 시세를 근거로 전환율 6~7%를 적용해 월세를 부르는 경우가 있습니다. 전환율 상한은 법정 한도가 우선입니다. 시세가 높다고 상한을 넘겨 받을 수 없습니다. 계산기로 상한 월세를 뽑아 두면 협상 근거가 됩니다.

② 월세를 전세로 되돌릴 때(역산)

반대로 반전세를 전세로 되돌리거나, 월세를 보증금으로 환산해 비교할 때는 공식을 뒤집습니다.

환산 보증금 = 월세(연) ÷ 전환율 = (월세 × 12) ÷ 전환율

예: 월세 90만원을 보증금으로 환산(전환율 4.5% 가정) → (90만 × 12) ÷ 0.045 = 1,080만 ÷ 0.045 = 2억 4천만원

이 역산은 “월세로 살까 전세로 살까”, “다른 매물과 총 부담 비교”에 유용합니다. 전월세 전환 계산기에서 방향을 바꿔 넣으면 됩니다.

③ 전환율 상한과 5% 인상 상한은 별개

전환율은 “보증금을 월세로 바꿀 때의 비율”이고, 뒤에 나오는 5% 상한은 “임대료를 올릴 때의 폭”입니다. 서로 다른 규칙이라 둘 다 따로 지켜져야 합니다.

4. 갱신요구권 5% 상한과의 관계

계약갱신요구권(세입자가 1회 계약을 2년 더 연장 요구할 수 있는 권리)을 행사한 갱신 계약에서는, 임대료(보증금·월세) 증액이 직전 임대료의 5%를 넘지 못합니다(주택임대차보호법 제7조).

여기서 전세→반전세 전환이 겹치면 순서가 중요합니다.

단계	적용 규칙
① 갱신 시 임대료 인상	직전 대비 5% 이내
② 인상된 보증금을 월세로 전환	전환 대상 금액에 법정 전환율 적용

즉 “먼저 5% 상한 안에서 임대료를 정하고, 그 다음 전세→월세 전환은 법정 전환율로 환산”하는 두 단계입니다. 집주인이 5% 넘게 올린 뒤 전환하거나, 전환율을 임의로 높게 잡으면 두 규칙 중 하나를 위반하는 것입니다.

5. 갱신·전환 전 확인 체크리스트

현재 기준금리 확인 — 한국은행(bok.or.kr), 전환율 = 기준금리+2%와 10% 중 낮은 값
전환 대상 보증금 계산 — (기존 보증금 − 남길 보증금)
상한 월세 산출 — 전월세 전환 계산기로 집주인 제시액과 비교
갱신요구권 여부 — 행사했다면 임대료 인상 5% 이내인지 먼저 검증
계약서에 전환율 명시 — 분쟁 예방을 위해 적용 전환율·산식 기재

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 법정 전환율보다 높은 월세를 요구하면 무조건 거부할 수 있나요?

법정 전환율은 강행규정이라 상한을 넘는 부분은 효력이 제한됩니다. 다만 실무에서는 협상으로 정해지는 경우가 많으므로, 계산기로 상한을 뽑아 근거를 제시하는 것이 현실적입니다. 분쟁이 이어지면 관할 주택임대차분쟁조정위원회(hcdrc.molit.go.kr) 조정을 이용할 수 있습니다.

Q. 전환율은 계약 시점과 갱신 시점 중 언제 기준인가요?

전환이 이뤄지는 시점의 기준금리로 계산하는 것이 원칙입니다. 갱신하며 전환한다면 갱신 시점 기준금리를 확인하세요. 기준금리는 자주 바뀌므로 계약서에 적용 이율을 명시해 두는 것이 안전합니다.

Q. 5% 상한은 모든 갱신에 적용되나요?

계약갱신요구권을 행사한 갱신 계약에 적용됩니다. 세입자·집주인이 합의로 새로 맺는 신규 계약에는 5% 상한이 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 본인 계약이 “갱신요구권 행사”인지 “신규 합의 계약”인지부터 구분하세요.

출처

주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권), 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
국토교통부 주택임대차분쟁조정위원회 (hcdrc.molit.go.kr)
한국은행 기준금리 (bok.or.kr)
인포모아 전월세 전환 계산기

면책 — 이 글은 일반 정보 제공입니다. 전환율에 쓰이는 기준금리, 5% 상한 적용 여부는 계약 형태와 시점에 따라 달라지므로 본문 수치는 작성일(2026-07-22) 기준 예시입니다. 실제 계약·분쟁 상황에서는 최신 기준금리를 확인하고, 다툼이 있으면 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률 전문가의 상담을 받으세요.