종합부동산세 누가 얼마나 내나 — 공제액·계산 구조 한 번에
과세 기준일 6월 1일, 기본공제 9억(1세대1주택 12억), 공정시장가액비율, 고령자·장기보유 세액공제까지. 내가 종부세 대상인지 계산 구조로 따져봅니다.
한 줄 결론 — 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 본인이 보유한 주택 공시가격을 합산해, **기본공제(9억원, 1세대 1주택자는 12억원)**를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율을 매깁니다. 공시가격 합계가 공제액 아래면 종부세는 0원입니다.
“우리 집도 종부세 내야 하나?” 매년 11~12월 고지서 철이 되면 나오는 질문입니다. 답은 의외로 단순한 한 줄에서 갈립니다 — 6월 1일 기준 내 주택 공시가격 합계가 공제액을 넘느냐 안 넘느냐. 이 구조만 알면 본인이 대상인지 직접 가늠할 수 있습니다.
1. 과세 기준일은 6월 1일 — 이 날짜가 전부
종부세는 1년에 한 번, 6월 1일 0시 기준으로 주택을 소유한 사람에게 부과됩니다.
- 5월 31일에 집을 팔았다 → 그해 종부세 안 냄 (6월 1일에 보유 안 했으므로)
- 6월 2일에 집을 팔았다 → 그해 종부세 본인이 냄 (6월 1일에 보유 중이었으므로)
집을 사고팔 때 잔금일 하루 차이로 그해 종부세 부담자가 바뀝니다. 매도자는 6월 1일 이전에 잔금을 받으면 그해 종부세를 피하고, 매수자는 6월 2일 이후에 잔금을 치르면 그해는 안 냅니다. 거래 시점 조율의 핵심 변수입니다.
6월 1일은 재산세 과세 기준일과도 같습니다. 보유세(재산세+종부세) 전체가 이 날짜에 묶여 있습니다.
2. 계산 구조 — 4단계로 나눠 보기
종부세는 공시가격에서 시작해 단계별로 깎고 곱하며 내려갑니다.
| 단계 | 내용 | 핵심 |
|---|---|---|
| ① 공시가격 합산 | 보유 주택 공시가격을 모두 더함 | 시세 아닌 공시가격 기준 |
| ② 기본공제 차감 | 9억원 (1세대 1주택자 12억원) 공제 | 합계가 이 금액 이하면 종부세 0원 |
| ③ 공정시장가액비율 곱 | 남은 금액 × 비율 = 과세표준 | 비율은 정부가 매년 조정 |
| ④ 세율 적용·세액공제 | 과세표준 × 세율 − 세액공제 | 누진세율, 고령·장기보유 공제 |
여기서 가장 많이 오해하는 게 ①번입니다. 종부세는 시세(실거래가)가 아니라 공시가격으로 계산합니다. 본인 집의 공시가격은 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있고, 보통 시세보다 낮게 책정됩니다.
②번 기본공제가 사실상 “내가 대상인지”를 가르는 문턱입니다.
- 다주택·일반: 인별 합산 공시가격 9억원 공제
- 1세대 1주택 단독명의: 12억원 공제
즉 1주택자가 공시가격 12억원짜리 집 하나만 갖고 있으면 종부세 대상이 아닙니다.
3. 세금 깎아주는 두 가지 — 1주택 세액공제
1세대 1주택자(단독명의)는 ④단계에서 두 가지 세액공제를 받습니다.
| 공제 종류 | 기준 | 성격 |
|---|---|---|
| 고령자 세액공제 | 보유자 연령(60세 이상부터 구간별) | 나이가 많을수록 공제율 ↑ |
| 장기보유 세액공제 | 보유 기간(5년 이상부터 구간별) | 오래 보유할수록 공제율 ↑ |
두 공제는 합산 적용되며, 합산 한도는 **최대 80%**입니다. 오래 살아온 고령 1주택자, 즉 “은퇴 후 공시가격만 오른 실거주 집 한 채” 보유자의 부담을 줄여주는 장치입니다. 구체적 연령·보유연수별 공제율은 매년 바뀔 수 있으니 홈택스(hometax.go.kr)에서 본인 기준으로 확인하세요.
4. 부부 공동명의는 어느 쪽이 유리한가
부부가 집 한 채를 공동명의로 가진 경우, 종부세 계산 방식을 선택할 수 있습니다.
- 각자 인별 과세 (기본): 부부가 각각 9억원씩, 합쳐서 18억원 공제 효과. 공제 총액이 큼.
- 1세대 1주택 특례 신청: 한 사람이 단독명의처럼 12억원 공제 + 고령자·장기보유 세액공제 적용.
공시가격이 비교적 낮은 부부는 각자 9억씩(합 18억) 공제가 유리하고, 공시가격이 높고 보유자가 고령·장기보유라 세액공제(최대 80%)가 크게 잡히는 경우엔 1세대 1주택 특례가 유리할 수 있습니다. 정답은 케이스마다 다르므로 두 방식을 모두 계산해 보고 유리한 쪽을 고르는 게 원칙입니다.
집을 새로 사면서 취득 단계 세금부터 따져보는 중이라면 관련 계산기로 취득세를 먼저 가늠한 뒤, 보유 단계인 종부세까지 연결해서 보는 걸 권합니다.
5. 자주 묻는 질문
Q. 공시가격이 정확히 얼마인지 어디서 보나요?
부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 주소로 조회하면 본인 주택의 공동주택가격(아파트·연립) 또는 개별주택가격(단독)을 볼 수 있습니다. 종부세는 이 금액을 합산해 계산하므로, 본인 대상 여부를 가늠하려면 먼저 이 숫자부터 확인해야 합니다.
Q. 종부세 고지서는 언제 오나요?
매년 11월 말 ~ 12월 초에 고지되고, 납부 기한은 12월 15일까지입니다(기한이 공휴일이면 다음 영업일). 세액이 일정 금액을 넘으면 분납도 가능합니다. 정확한 일정과 분납 기준은 홈택스에서 확인하세요.
Q. 집을 6월 1일 직전에 팔면 그해 종부세를 안 내나요?
네. 6월 1일 0시 기준 소유자가 부담자이므로, 5월 31일까지 잔금·소유권 이전이 끝나면 매도자는 그해 종부세 대상에서 빠집니다. 반대로 매수자 입장에선 6월 1일 이전에 소유권을 넘겨받으면 그해 종부세를 본인이 부담하게 됩니다. 매매 협상 시 잔금일을 이 기준으로 조율하는 경우가 많습니다.
6. 행동 체크리스트
종부세 대상 여부를 직접 확인하는 5단계:
- 공시가격 확인 —
realtyprice.kr에서 보유 주택 전부 조회 - 합산액 vs 공제액 — 합계가 9억(1주택 12억) 넘는지 비교
- 세대·명의 구조 점검 — 단독/공동명의, 1세대 주택 수
- 부부 공동명의면 두 방식 비교 — 인별 18억 vs 1주택 특례 12억+세액공제
- 6월 1일 보유 여부 — 매매 예정이면 잔금일을 기준일 전후로 조율
취득 단계 세금이 궁금하면 취득세 계산기에서 함께 확인하세요.
출처
- 국세청 홈택스 (
hometax.go.kr) — 종합부동산세 신고·납부·세액 조회 - 부동산공시가격 알리미 (
realtyprice.kr) — 공동주택·개별주택 공시가격 - 정부24 (
gov.kr) — 세대 구성·주택 보유 관련 증명 - 위택스 (
wetax.go.kr) — 재산세 등 지방세 확인
면책 — 이 글은 작성일(2026-06-15) 기준의 일반 정보 제공입니다. 종합부동산세의 공정시장가액비율·세율·세액공제율 등 세부 수치는 매년 개정되며, 다주택·합산배제·임대주택 등 복합 상황은 적용이 달라집니다. 정확한 본인 세액과 최신 기준은 홈택스 또는 세무사 상담으로 확인하세요.